Heeft u een nieuwe woning gekocht en heeft u een gebrek ontdekt dat u voor de overdracht niet gezien heeft en resulteert dit gebrek in het niet normaal kunnen gebruiken van de nieuwe woning? Zoals een lekkage?
De verkoper van het huis moet dan de schade betalen wanneer hij op de hoogte was van het gebrek. Zorg ervoor dat u de verkoper op de hoogte stelt van het gebrek en vraag om een oplossing.
In dit artikel leggen wij uit wat u kunt doen als uw woning een verborgen gebrek heeft.
Stap 1: kijk of de aansprakelijkheid bij de verkoper ligt
Het kan gebeuren dat na de levering van de woning u erachter komt dat er iets niet klopt aan de woning. Indien u dit gebrek niet had kunnen ontdekken voordat de woning was overgedragen, is er sprake van een verborgen gebrek.
In zo’n situatie kan de verkoper aansprakelijk zijn voor het gebrek. Dat wil zeggen dat hij verantwoordelijk is voor de reparatie of betaling van de reparatie van het gebrek. Er is sprake van een dergelijke aansprakelijkheid voor de verkoper wanneer:
- Het gebrek als gevolg heeft dat de woning niet normaal bruikbaar is en;
- De verkoper op de hoogte was van het gebrek en dit niet aan u gemeld heeft.
Geen normaal gebruik mogelijk
In het koopcontract staat regelmatig dat de woning de ‘eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’.
Wanneer u als gevolg van het gebrek de woning niet normaal kunt gebruiken, bijvoorbeeld door een slechte fundering of lekkage, dan is er een aanmerkelijke kans dat de aansprakelijkheid voor de verborgen gebreken bij de verkoper ligt en hij dus de schade die u heeft geleden moet vergoeden.
Het gebrek is niet gemeld door de verkoper
De verkoper moet bij de verkoop van de woning ieder gebrek melden bij de koper. Dit wordt ook wel de mededelingsplicht genoemd. Indien hij dit niet doet, terwijl hij wel op de hoogte is van het gebrek, is de verkoper verplicht de reparatiekosten te betalen. De koper dient wel te bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek, maar het achterhield bij de verkoop.
Verkoper niet op de hoogte?
Is de verkoper niet op de hoogte van het gebrek maar behoorde hij wel op de hoogte te zijn? Is de verkoper op de hoogte van een risico zoals vervuiling in de grond, en heeft hij de koper dit niet verteld?
Ook in deze situatie is de verkoper verantwoordelijk en moet hij een schadevergoeding betalen. De koper moet wederom kunnen bewijzen dat de verkoper op de hoogte zou moeten zijn van het gebrek.
De onderzoeksplicht van de koper
De koper heeft zelf ook een onderzoeksplicht. Heeft u veel onderzoek gedaan voor de koop van de woning, heeft u veel vragen gesteld? In dergelijke gevallen is de kans groter dat de verkoper de schade die na de koop aan het licht komt moet vergoeden.
Bouwkundig onderzoek
Een bouwkundig onderzoek kan u helpen te bewijzen dat u goed onderzoek gedaan heeft. Wanneer u niet genoeg onderzoek gedaan heeft, is de kans minder groot dat de verkoper aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het verborgen gebrek.
Ouderdomsclausule
Bij een oudere woning is er een groter risico op gebreken. Des te ouder de woning, des te meer onderzoek u dient te verrichten. Een bouwtechnisch onderzoek is in dergelijke gevallen sterk aan te raken.
Sommige koopcontracten hebben een ouderdomsclausule, waarin staat dat u bekend bent met de leeftijd van de woning en de daarbij behorende grotere kans op gebreken en dit risico accepteert. Dergelijke clausules zorgen ervoor dat de verkoper minder snel schade hoeft te vergoeden.
Stap 2: het melden van het verborgen gebrek
U moet zo snel mogelijk na het ontdekken van het verborgen gebrek aan de woning de verkoper op de hoogte stellen. Dit moet binnen een redelijke termijn, wat over het algemeen neerkomt op een termijn van 2 maanden.
Aangetekende post
Ook als u nog niet weet wat de hoogte van de schade is, adviseren wij u de verkoper op de hoogte te stellen en te vermelden dat u nog onderzoek doet naar de hoogte van de schade. Het op de hoogte stellen van de verkoper moet u ook kunnen bewijzen, dit kunt u het beste doen door de brief via aangetekende post te versturen.
Schadebedrag
De koper is verplicht het bedrag van de schade zo laag mogelijk te houden. Dit betekent dat u de reparatie alvast moet doen of een noodreparatie zal moeten uitvoeren.
De kosten die u hiervoor terug vraagt aan de verkoper moeten redelijk zijn, dus vraag diverse bedrijven om een offerte om ervoor te zorgen dat u niet teveel betaalt.
Stap 3: overleggen met de verkoper van de woning
Na het melden van het verborgen gebrek gaat u samen met de verkoper proberen een oplossing te vinden. De koper kan het gebrek willen herstellen of u komt tot een overeenkomst over de verdeling van de kosten.
Mediator
Deze gemaakte afspraken kunnen het best worden opgeschreven zodat er schriftelijk bewijs is. Hierbij zou een mediator kunnen helpen.
Redelijke termijn
Voor het herstellen van het verborgen gebrek moet u de verkoper een redelijke termijn geven. Hiervoor mag hij een bedrijf inhuren, maar hij mag het ook zelf oplossen. Indien de koper het verborgen gebrek zelf herstelt en de verkoper niet de kans geeft het gebrek te herstellen, is de kans klein dat de verkoper de herstelkosten zal vergoeden.
Stap 4: stuur een brief naar de verkoper met een ingebrekestelling
Krijgt u geen reactie van de verkoper of komen jullie er samen niet uit, dan kunt u de verkoper een laatste kans geven door hem in gebreke te stellen. U kunt de verkoper dan onze voorbeeldbrief van een ingebrekestelling voor verborgen gebreken aan een koopwoning sturen.
Stap 5: ga naar de rechtbank voor een oplossing
Indien u er met de verkoper niet uitkomt, kunt u een rechtszaak starten. Bij schade die hoger is dan €25.000 is een advocaat verplicht, anders kunt u zonder een advocaat te werk gaan, als is de hulp van een advocaat vaak niet onverstandig omdat dit soort situaties ingewikkeld kunnen zijn.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met een van onze juristen. Wanneer u een rechtsbijstandsverzekering heeft kunt u daar ook om advies vragen.
Contact opnemen
Als je het contactformulier invult, dan neemt een gespecialiseerde advocaat gauw contact met je op. Zelf bellen kan natuurlijk ook, wij zijn bereikbaar via 085 – 5000 202.
