De rechtbank Gelderland heeft in een kort geding bepaald dat het niet aannemelijk was dat het Hotel van de keten Bastion in Nijmegen een recht van overpad op het buurperceel zou hebben. Het Bastion zou dit recht van overpad nodig hebben om de openbare weg te bereiken. Het Bastion Hotel had dit recht van overpad niet. Toch moest het buurperceel toch dulden dat het Bastion Hotel vrije doorgang kreeg om zo de openbare weg te bereiken. Hoe de rechter tot dit oordeel is gekomen volgt hieronder.
Recht van overpad
Een recht van overpad is een vorm van erfdienstbaarheid. Dit komt vaak voor bij twee aangrenzende erven. Er is dan een dienend en een heersend erf. Het ene erf staat ten dienste van het aangrenzende erf.
Ontstaan door verjaring
Een recht van overpad (erfdienstbaarheden in het algemeen) kan onder andere ontstaan door verjaring. Dit is de situatie waarbij er een bepaald aantal jaren voorbij gaan waardoor deze erfdienstbaarheid vanzelf ontstaat. Ook eigendomsverkrijging kan bijvoorbeeld door verjaring ontstaan.
Gedrag bezitter
Wel is vereist dat de persoon die zich beroept op de erfdienstbaarheid, zich gedurende een periode (vaak tien of twintig jaar) ook als de bezitter van deze erfdienstbaarheid gedraagt. Ook is vereist dat degene die dit doet, dit ook ondubbelzinnig doet. Er is bijvoorbeeld geen sprake van iemand die zich ondubbelzinnig als bezitter gedraagt wanneer hij toestemming heeft gekregen om het recht van overpad uit te oefenen.
Rechtspraak
In de zaak met het Bastion Hotel was sprake van een stuk grond wat het hotel van de gemeente Nijmegen gekocht had in 1992. Nog voordat de koop definitief was, had het Bastion Hotel destijds al gesprekken gevoerd met de toenmalige eigenaar van het buurperceel. Het recht van overpad was hier al besproken. De toenmalige eigenaar had aangegeven dat hij geen bezwaar had tegen het vestigen van een recht van overpad. Deze afspraken zijn daarna in een (concept)akte opgesteld. Hierbij is deze erfdienstbaarheid vastgelegd. Echter is deze akte nooit door beide partijen ondertekend. Ook is de akte nooit bij het Kadaster ingeschreven.
Vereisten vestiging erfdienstbaarheid
Dit zijn beide vereisten om tot een juiste vestiging van een erfdienstbaarheid te komen. Hoewel nooit is getekend en ingeschreven (en daarmee dus feitelijk nooit een erfdienstbaarheid is gevestigd) gedraagt het Bastion Hotel zich de 28 jaar daarna wel alsof zij bezitter van de erfdienstbaarheid is. Zij gebruikt het buurperceel namelijk al die jaren om bij de openbare weg te komen.
Oordeel rechter
De rechter heeft zich over de situatie gebogen en is tot een oordeel gekomen dat het Bastion Hotel niet of onvoldoende heeft kunnen aantonen dat er sprake was van een ondubbelzinnig gedragen als bezitter van de erfdienstbaarheid (recht van overpad). De reden hiertoe is volgens de rechtbank dat het gebruiken van het buurperceel ook gewoon kan wijzen op het uitoefenen van een afspraak tussen de toenmalig eigenaar van het stuk grond en de gemeente Nijmegen destijds. Ook zijn er onvoldoende aanknopingspunten getoond waaruit zou blijken dat er een afspraak is gemaakt over de vestiging van de erfdienstbaarheid. In het kort geding komt de rechter dan ook tot een oordeel dat er daarom ook niet gesteld kan worden dat het recht van overpad door verjaring ontstaan is.
Omslag
Wat echter bijzonder in deze zaak is, is het feit dat hoewel er geen recht van overpad is, of uiteindelijk door verjaring is ontstaan, de eigenaren van het aangrenzende buurperceel wel het gebruik van hun grond door het Bastion Hotel moeten dulden.
Kort geding
De reden hiervoor is dat de zaak in een kort geding voor de rechter kwam. Bij een kort geding willen partijen een snelle uitspraak van een rechter voordat de bodemprocedure (de ‘echte’ procedure) is gestart of tot een uitkomst is gekomen. In de bodemprocedure kon nog anders worden geoordeeld over de vraag die partijen verdeeld hield, namelijk of er een erfdienstbaarheid was.
Oordeel rechter
Door deze onzekerheid heeft de rechter in het kort geding geoordeeld dat mede door het belang van het Bastion Hotel die al 28 jaar lang van het buurperceel gebruik maakt, het buurperceel moet accepteren dat het hotel gebruik maakt van de grond. Het buurperceel gedoogde het gebruikt immers ook al 28 jaar. Een directe afsluiting van het buurperceel voor het Bastion Hotel zou onevenredig zijn, omdat het hotel dan op die manier niet meer te bereiken is vanaf de openbare weg. De uiteindelijke uitspraak in de bodemprocedure moeten de partijen nog afwachten.
Contact opnemen
Als je het contactformulier invult, dan neemt een gespecialiseerde advocaat gauw contact met je op. Zelf bellen kan natuurlijk ook, wij zijn bereikbaar via 085 – 5000 202.
