Een recht van erfpacht is wanneer het eigendom van een zaak in de handen van de eigenaar blijft, terwijl de daarbij horende rechten toekomen aan een ander. In dit artikel zullen wij u uitleggen wat erfpacht nou precies inhoudt. We zullen enkele voorbeelden van het recht van erfpacht geven en uitleggen hoe een deze ten einde komt.
Wat is een recht van erfpacht?
In de wet is bepaald dat een erfpachter een onroerende zaak van een ander, de eigenaar, mag houden en gebruiken. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor het bewonen van een woning.
Canon in de akte opnemen
Indien er een recht van erfpacht is, bestaat er de mogelijkheid om een canon op te nemen in de akte van vestiging, waardoor de erfpachter op bepaalde momenten aan de eigenaar van de zaak een bepaald bedrag moet betalen.
Afwijken van de wet
Van de meeste wettelijke bepalingen over erfrecht kan afgeweken worden. In de praktijk betekent dit dat indien er een bepaling tegenstrijdig is met de wet, de bepaling in de akte van vestiging over het algemeen geldig is.
Welke plichten heeft een erfpachter?
Naast het in de canon opgenomen geldbedrag, komen er nog een aantal verplichtingen kijken bij een recht van erfpacht. De erfpachter mag niet zonder toestemming van de eigenaar de bestemming van de zaak te wijzigen.
Herstelwerkzaamheden
Ook heeft de erfpachter de verplichting om gebreken te herstellen en bepaalde lasten te dragen. Voor zowel gewone herstelwerkzaamheden als bijzondere herstelwerkzaamheden en lasten is dit geldig.
Indien er bijzondere herstelwerkzaamheden nodig zijn, moet de erfpachter de eigenaar op de hoogte stellen van deze werkzaamheden. De eigenaar heeft dan zelf eerst de mogelijkheid om deze herstelwerkzaamheden uit te voeren. De eigenaar is overigens niet verplicht om deze bijzondere herstelwerkzaamheden te verrichten.
Welke rechten heeft een erfpachter?
Een erfpachter heeft hetzelfde genot over een zaak als dat de eigenaar zou hebben. De tijdens de duur van de erfpacht afgescheiden of opeisbaar geworden vruchten, bijvoorbeeld de inkomsten van verhuur, zijn voor de erfpachter. De voordelen met een onroerend karakter blijven echter voor de eigenaar.
Ondererfpacht
Ook heeft de erfpachter de mogelijkheid om de zaak waar het recht van erfpacht op rust te verpachten aan een derde partij. De erfpachter kan dan natuurlijk niet meer rechten overdragen dan die hij zelf heeft verkregen. Wanneer het recht van erfpacht ten einde komt, komt ook de ondererfpacht ten einde.
Verhuur van de zaak
De erfpachter heeft ook de bevoegdheid om de zaak aan een derde partij te verhuren. Als een andere erfpachter gebouwen of planten heeft toegevoegd zonder toestemming, kan de oorspronkelijke erfpachter deze weghalen. In de praktijk wordt er echter vaak in de akte van vestiging een bepaling opgenomen om dit te reguleren.
Erfpacht van gemeentegrond
Bij veel gemeentegrond is er sprake van erfpacht. Voor de gemeente is het voordelig omdat hij via de vestigingsakte veel invloed kan uitoefenen op hoe het erf ingericht moet worden. Deze verplichting blijft bij latere erfpachters ook bestaan. Ook biedt het voor de gemeente financiële voordelen.
Financiële voordelen voor de gemeente
Wanneer de grond over de jaren in waarde stijgt, krijgt de gemeente deze waardestijging op het moment dat het recht van erfpacht ten einde komt. Dit is uiteraard ook zo bij mogelijke dalingen in waarde.
De gemeente heeft ook de mogelijkheid om in de akte van vestiging een erfpachtcanon op te nemen. Hierin wordt opgenomen dat er op bepaalde momenten een geldbedrag betaald dient te worden. In Amsterdam, met name de wijk Amsterdam-Buitenveldert, en in een aanzienlijk deel van de IJsselmeerpolder wordt er veel gebruik gemaakt van het recht van erfpacht.
Wanneer eindigt een recht van erfpacht?
Een recht van erfpacht verschilt van een recht van vruchtgebruik, omdat een erfpacht niet ten einde komt wanneer de erfpachter komt te overlijden. Een recht van erfpacht kan namelijk geërfd worden. Toch is een recht van erfpacht niet eindeloos en bestaan er mogelijkheden om deze te beëindigen.
Opzegging van de erfpacht
Een van de manieren waarop een recht van erfpacht ten einde kan komen is opzegging. Wanneer er is opgenomen in de akte van vestiging dat er een mogelijkheid bestaat tot opzegging, kan de erfpachter het recht van erfpacht opzeggen.
Niet voldaan aan betalingsverplichting
De eigenaar heeft de mogelijkheid om het recht van erfpacht op te zeggen indien de erfpachter gedurende twee jaar op rij niet voldoet aan de betalingsverplichting uit de erfpachtcanon.
Ernstig tekortschieten overige verplichtingen
Opzeggen is ook mogelijk indien de erfpachter ernstig tekortschiet in het nakomen van de overige verplichtingen.
Opzeggen via deurwaardersexploot
Er kan opgezegd worden met behulp van een deurwaardersexploot. Dan komt er een deurwaarder langs die de andere partij het verzoek tot opheffing van de erfpacht laat ondertekenen.
Termijn voor opzegging
Normaliter geschiedt opzegging ten minste een jaar van tevoren. Dit is anders wanneer de erfpachter niet voldoet aan de betalingsverplichting uit de erfpachtcanon.
Dit is ook anders indien de erfpachter ernstig tekortschiet in het nakomen van de overige verplichtingen. De termijn bedraagt dan een maand.
Beëindiging van rechtswege
Een andere manier waarop een erfpacht ten einde kan komen is dat deze van rechtswege eindigt. Er kan namelijk in de akte van vestiging een termijn gesteld worden. De erfpachter moet dan aan het einde van de termijn de zaak ontruimd hebben.
Geen beëindiging zonder mededeling
Indien de erfpachter zich hiervan weerhoudt, blijft het recht van erfpacht doorlopen, behalve wanneer de eigenaar op zijn laatst 6 maanden nadat het recht van erfpacht afgelopen is duidelijk maakt aan de erfpachter dat hij het recht van erfpacht als beëindigd ziet.
Indien de eigenaar dit niet doet, kan er slechts worden overgegaan tot opzegging van het recht van erfpacht, hierbij de geldige regels in acht genomen.
Onvoorziene omstandigheden
Wanneer er onvoorziene omstandigheden zijn, bestaat er ook de mogelijkheid om het recht van erfpacht op te zeggen. Alvorens dit gedaan kan worden, moet de erfpacht ten minste 25 jaar of langer gevestigd zijn. Een verzoek tot opzegging als gevolg van onvoorziene omstandigheden moet bij de rechter gedaan worden.
Is er een vergoeding na de opzegging?
De voormalige erfpachter heeft, indien de erfpacht ten einde gekomen is, recht op een vergoeding van de waarde van de gebouwen, de beplanting en de werken die nog aanwezig zijn en de erfpachter neergezet heeft. Ook de zaken die van de eigenaar of eerdere erfpachter overgenomen zijn dienen te vergoed te worden.
Geen vergoeding voor de erfpachter
In de akte van vestiging kan ook worden opgenomen dat de voormalig erfpachter geen recht heeft op een vergoeding, indien de bestemming van de erfpacht anders was dan woningbouw, indien de zaken niet door de erfpachter zelf bekostigd zijn, indien de erfpachter het recht van erfpacht zelf beëindigd heeft door middel van opzegging en indien de erfpachter de mogelijkheid had de zaken te verwijderen, omdat het aanbrengen van deze zaken niet verplicht was.
Achterwege blijven van de vergoeding
Indien de verschuldigde vergoeding niet betaald wordt, heeft de erfpachter de mogelijkheid om zich te weerhouden van het overdragen van de zaak, totdat de verschuldigde vergoeding betaald is. Dit wordt ook wel retentierecht genoemd.
Conclusie
Wij spreken van het (beperkte) recht van erfpacht wanneer een eigendom in de handen van de eigenaar blijft, terwijl de normaliter daarbij horende rechten in handen komen van een andere persoon.
Indien er een recht van erfpacht is, bestaat er de mogelijkheid om een canon op te nemen in de akte van vestiging, waardoor de erfpachter op bepaalde momenten aan de eigenaar van de zaak een bepaald bedrag moet betalen.
Bij veel gemeentegrond is er sprake van erfpacht. Voor de gemeente is het voordelig omdat ze door middel van de akte van vestiging veel invloed kunnen uitoefenen op hoe het erf ingericht moet worden.
In de wet is ook bepaald dat een groot deel van de regels over het erfpacht aan de kant gezet kunnen worden in de akte van vestiging. Indien er sprake is van onduidelijkheden wat betreft het recht van erfpacht, is het raadzaam om de akte van vestiging erbij te pakken.
Indien u juridische problemen heeft wat betreft een recht van erfpacht, dan is het raadzaam om contact op te nemen met een jurist of advocaat, omdat het een ingewikkeld onderwerp is en de belangen die erbij gemoeid zijn vaak groot zijn.
Juridische hulp?
Als je het contactformulier invult, dan neemt een gespecialiseerde advocaat gauw contact met je op. Zelf bellen kan natuurlijk ook, wij zijn bereikbaar via 085 – 5000 202.
