Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW opzeggen
Huurders van bedrijfsruimte kunnen ontruimingsbescherming van het pand vorderen bij de rechter. Het moet dan gaan om huurders van een ruimte die valt onder de ‘overige bedrijfsruimte zoals vernoemd in art. 7:230a van het Burgerlijk Wetboek.
Overige bedrijfsruimte
Hieronder vallen bijvoorbeeld kantoorruimten of andere bedrijfsruimten. De huurders van deze ‘overige bedrijfsruimte’ kunnen dit doen nadat zij worden geconfronteerd met een aanzegging van de verhuurder dat het pand ontruimd wordt (een zogenoemde ontruimingsaanzegging). Wanneer de huurder deze bescherming van de rechter krijgt kan hij zijn verblijf laten verlengen. Dit kan soms wel oplopen tot 3 jaar na de ontruimingsaanzegging.
Schorsing van de verplichting tot ontruiming
Voor de vraag hoe een huurder dit precies moet doen, moeten we ook in art 7:230a BW kijken. In dit artikel is namelijk een bepaalde regeling vastgesteld waarin genoemd wordt dat een dergelijke huurder (van een bedrijfsruimte die als ‘overige’ wordt bestempeld), binnen 2 maanden nadat hij van de verhuurder te horen heeft gekregen dat hij deze wil ontruimen, een verzoekschrift indienen bij de wettelijk bevoegde rechtbank.
Verzoekschrift
In dit verzoekschrift verzoekt de huurder de rechtbank dan om bescherming. Binnen deze termijn van 2 maanden, kan de verhuurder niet overgaan tot ontruiming van zijn bedrijfspand en daarmee de huurder er uit zetten. Om de meeste tijd te rekken, moet een huurder van een ‘overige bedrijfsruimte’ dit verzoekschrift dan ook tegen het einde van de 2 maanden termijn indienen. Op deze manier krijgt hij de maximale bescherming die de wet hem kan bieden.
Verzoekschrift tot ontruimingsbescherming
Wanneer de huurder vervolgens op de juiste wijze en binnen de juiste termijn zijn verzoekschrift ingediend heeft bij de rechtbank, hoeft hij het gehuurde bedrijfspand of bedrijfsruimte niet te ontruimen. Dit hoeft hij pas te doen nadat de rechter een beslissing op het verzoekschrift heeft genomen. De rechter moet het verzoekschrift gaan beoordelen. Dit doet hij door een aantal dingen af te lopen.
Sprake van overige bedrijfsruimte
Allereerst zal de rechter beoordelen of er wel sprake is van een ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van art. 7:230a BW. Wanneer dit namelijk helemaal niet het geval is, kan de huurder ook geen bescherming genieten.
Aanzegging verhuurder beoordelen
Als de rechter tot het oordeel is gekomen dat de ruimte daadwerkelijk onder art 7:230a BW valt, zal hij de aanzegging van de verhuurder tot opzeggen van de huur en ontruiming van het pand beoordelen. De opzegging (het beëindigen) van een overeenkomst tot huur is immers iets wezenlijks anders dan een aanzegging om ook daadwerkelijk een bedrijfsruimte te gaan ontruimen.
Termijn van 2 maanden
De termijn van 2 maanden gaat niet eerder lopen dan op het moment dat enkel de huurovereenkomst is opgezegd zonder daadwerkelijk aan te zeggen om te ontruimen. In deze gevallen kan een huurder niet op een gedwongen wijze zijn bedrijfsruimte moeten ontruimen. Ook mag de verhuurder het moment van aanzeggen tot ontruimen niet doen voor het moment waartegen wordt opgezegd.
Verzoek tot schorsing van ontruiming: een belangenafweging
Wanneer de rechter het verzoekschrift toewijst kan hij het verzoek hierin voor max. 1 jaar toewijzen. Wat wel weer mogelijk is, is dat dit verzoek nog eens 2 keer herhaald wordt. Bij een verzoek tot schorsing van de ontruiming moet de rechter een belangenafweging maken. Hierbij moet hij de belangen van de verhuurder tot ontruiming afwegen tegen de belangen van de huurder om nog gebruik te kunnen maken van de ruimte (vaak voor commerciële doeleinden).
Belangen afwegen
Wanneer de rechter tot het oordeel komt dat de belangen van de huurder zwaarder wegen bij een ontruiming dan de belangen van de verhuurder (wanneer de huur gewoon voortgezet wordt) zal hij het verzoekschrift toewijzen. Bij deze beoordeling weegt de rechter alle omstandigheden die spelen. Omstandigheden die van belang zijn voor de rechter kunnen bijv. zijn: De periode van aanzeggen tot ontruiming van de ruimte, of er voor de huurder vergelijkbare ruimtes zijn in de nabije omgeving en wat de verhuurder voor doel heeft met de ontruiming.
Heeft elke huurder dan ook recht op ontruimingsbescherming?
Nee, niet iedere huurder van een bedrijfsruimte in de zin van art 7:230a BW heeft ook daadwerkelijk recht op bescherming van de ontruiming. Dit is bijvoorbeeld niet het geval wanneer de huurder de huur zelf opgezegd heeft en vervolgens heeft ingestemd met de beëindiging hiervan. Op zo’n moment kan deze huurder niet toch alsnog om bescherming bij de rechter vragen. In dat geval komen zij simpelweg hun verplichting naar de verhuurder niet na. In dergelijke gevallen gaat een beroep op de ontruimingsbescherming niet op.
Overeenkomst tot huur van een bedrijfsruimte
Wanneer een overeenkomst tot huur door een opzegging eindigt, spreken we achteraf niet meer van betaalde huur, maar over een gebruiksvergoeding. Het bedrag aan huur is over het algemeen dan ook gelijk aan de gebruiksvergoeding. Wat echter wel mogelijk is, omdat de huurovereenkomst niet meer geldt, een raadsman van een van de partijen deze vergoeding verzoekt te verhogen of verlagen hangende de procedure. Dit kan de rechter toe of afwijzen.
Geen hoger beroep mogelijk bij ontruimingsbescherming
Wanneer de rechter het eens is met de argumenten van de verhuurder (en zijn raadsman) en de belangenafweging in het voordeel van deze verhuurder uitvallen, dan zal deze rechter het verzoekschrift, opgesteld door de huurder, afwijzen. Door het afwijzen van het verzoek kan de verhuurder gewoon tot ontruiming over gaan. De huurder heeft tegen een dergelijke afwijzing geen rechtsmiddelen zoals hoger beroep. De uitspraak van de rechter staat vast. Omdat er geen hoger beroep openstaat tegen de uitspraak, is het nuttig om als huurder in een dergelijke procedure je te laten bijstaan door een gespecialiseerde (huurrecht)advocaat. Daarmee is de huurder verzekert van goede juridische bijstand.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte
Niet alleen de huurder is gebaat bij het inschakelen van een specialist (vaak een huurrecht advocaat). Ook voor de verhuurder is dit handig. In dergelijke procedures moeten er tijdig goede keuzes gemaakt worden zoals de wet voorschrijft. Je laten bijstaan door een huurrecht advocaat kan de uitkomst bieden.
