Het huurrecht in Nederland
Het huren van een woning gaat natuurlijk verder dan enkel afspreken dat je een woonruimte in gebruik neemt van de verhuurder en dat de verhuurder daarvoor van jou een periodieke betaling ontvangt. De verhuurder heeft daarbij rechten en plichten jegens jou, maar je hebt ook rechten en plichten jegens de verhuurder.
Het huurrecht is er op gericht om de huurder te beschermen. De rechten en plichten die daarbij horen staan beschreven in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Niet alleen het wetboek is van belang bij het huurrecht, maar ook het eventuele huurcontract. Niet alle bepalingen van het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek zijn namelijk van dwingend recht. Dat betekent dat jij en je wederpartij afspraken kunnen maken die mogen afwijken van sommige wettelijke bepalingen. Op deze pagina lees je meer over het huurrecht.
Wat is huur?
In het Burgerlijk Wetboek staat beschreven wat huur precies inhoudt. Artikel 7:201 lid 1 luidt als volgt; Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Dit betekent dat twee partijen samen een afspraak aangaan. Zij komen overeen dat de verhuurder een (gedeelte van een) zaak ter beschikking stelt aan de huurder. De huurder levert op zijn beurt een tegenprestatie. In praktijk is dit vaak een periodieke betaling.
De huurovereenkomst
De wet vereist verder dat de overeenkomst aanbod en aanvaarding vereist. Dit staat in artikel 217 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In de praktijk van het huurrecht betekent dit dat een van de partijen een voorstel aanbiedt en dat de andere partij hierop een akkoord geeft. Het is dus niet mogelijk dat een van de partijen zonder akkoord te hebben gegeven in een huurovereenkomst wordt gedwongen.
Een overeenkomst is een afspraak tussen twee of meerdere partijen. Zij komen samen overeen dat zij rechten en plichten jegens elkaar hebben. Voor de huurovereenkomst gelden in het huurrecht daarbij geen verdere vormvereisten. Een huurovereenkomst hoeft dus niet op papier te zijn gesteld. Wanneer twee partijen mondeling afspraken maken over het huren van een woning, is er ook sprake van een huurovereenkomst. Echter, echt wenselijk is dit niet. Het is namelijk goed om duidelijk te hebben wat de afspraken zijn en jegens wie je deze afspraken kunt inroepen. Daarnaast is een mondelinge overeenkomst natuurlijk moeilijk te bewijzen. Wanneer je een huurovereenkomst afsluit is het verstandig om in ieder geval de volgende zaken op het contract te zetten:
- De identiteit van de huurder en verhuurder
- De huurprijs
- Afspraken over de eventuele verhoging van de huurprijs
- Afspraken over bijkomende kosten zoals borg en servicekosten
- De omschrijving van het gehuurde object
- De begindatum van de huurovereenkomst
- De eventuele einddatum en afspraken over de beëindiging van de huurovereenkomst
Verplichtingen van de verhuurder
De verhuurder is met de huurder overeengekomen dat hij/zij een woning (gedeeltelijk) ter beschikking stelt aan de huurder. Dit betekent dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst de woning ook daadwerkelijk moet kunnen bewonen. De verhuurder moet daarom natuurlijk de sleutel leveren, maar ook ervoor zorgen dat de woning geen ernstige gebreken heeft. Denk aan het ontbreken van een elektriciteitsaansluiting of een verstopte riolering.
Ook tijdens het verloop kan de woning gebreken gaan vertonen. Als het gaat om groot onderhoud, dan is de verhuurder hier ook aansprakelijk voor. Voorbeelden hiervan zijn het schilderwerk, het vervangen van de kozijnen of het repareren van de Cv-ketel.
Tenslotte moet de verhuurder ook rekening houden met de privacy van de huurder. Dit betekent dat het niet de bedoeling is dat de verhuurder onaangekondigd af en aan naar binnen loopt.
Verplichtingen van de huurder
De huurder is met de verhuurder overeengekomen dat hij of zij een tegenprestatie levert voor het huren van de woning. In de meeste gevallen bevat de tegenprestatie een periodieke betaling. De huurder is volgens het huurrecht daarom verplicht om de tegenprestatie op de afgesproken wijze en tijdstip te voldoen. Daarnaast moet de huurder ook zorgvuldig omgaan met het gehuurde object. Dit betekent niet alleen dat hij schade aan de woning zoveel mogelijk moet voorkomen, maar ook dat hij de woning niet zomaar van aanpassingen mag voorzien. Een tussenmuurtje eruit slopen is dus niet toegestaan.
Als de huurder een groot gebrek aan de woning tegenkomt, moet hij dit zo snel mogelijk melden aan de verhuurder. Als de verhuurder vervolgens de gebreken wil herstellen, moet de huurder hem daartoe wel in de gelegenheid stellen. De verhuurder mag dan niet de toegang tot de woning worden ontzegd.
Het wijzigen van de huurprijs
Voor de regels omtrent het wijzigen van de huurprijs is het allereerst van belang om te weten of het gaat om een geliberaliseerde huurwoning of een niet-geliberaliseerde huurwoning. Laatstgenoemde wordt ook wel een sociale huurwoning genoemd.
De geliberaliseerde woning
Allereerst de huurprijs van de geliberaliseerde woning. De verhuurder kan samen met de huurder overeenkomen dat de huurprijs jaarlijks geïndexeerd wordt. Dit betekent dat de huurprijs als het ware gekoppeld is aan de inflatie. Als de lonen en consumentenprijzen stijgen, dan stijgt de huurprijs in gelijke mate mee.
Ook wanneer verhuurder en huurder niet zijn overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd, kan de verhuurder in overleg gaan met huurder om de huurprijs te verhogen. De verhuurder doet dan een nieuw voorstel voor een huurovereenkomst. Gaat de huurder hier niet mee akkoord, dan kan de verhuurder niet zonder meer, de huurovereenkomst opzeggen. De nieuwe huurovereenkomst moet een redelijk voorstel zijn. Hierover oordeelt de rechter. Als het nieuwe voorstel geen redelijk voorstel is, blijft de oude huurovereenkomst gelden en kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen.
De sociale huurwoning
De regels voor het wijzigen van de huurprijs van een sociale huurwoningen zijn gecompliceerder. De maximale huurprijs van een sociale huurwoning hangt allereerst af van het aantal punten waarmee de woning gewaardeerd wordt. Het aantal punten hangt af van de grootte van de woning en de kwaliteit van de woning. Hierbij wordt gekeken naar de aanwezige voorzieningen.
Daarnaast geldt een jaarlijks maximaal verhogingspercentage. Dit percentage hangt af van het inkomen van de huurder, de gezinssamenstelling en het al dan niet bereikt hebben van de AOW-leeftijd. De verhoging moet dus binnen het maximale verhogingspercentage blijven en daarnaast moet de nieuwe huurprijs na verhoging weer binnen de maximale huurprijs die uit het puntensysteem volgt blijven.
Hierop geldt een uitzondering. Indien er sprake is van een aanpassing aan de woning, die niet toeziet op reparatie maar wel er voor zorgt dat het woongenot stijgt, dan mag de huur met een redelijk bedrag stijgen. Ook dan moet de nieuwe huurprijs wel weer binnen het maximum blijven dat volgt uit het puntensysteem.
Niet nakoming van de verplichtingen door de verhuurder
Wanneer de huurder zijn verplichting tot het herstellen van gebreken niet nakomt, kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden. Dit betekent dat hij/zij de huurovereenkomst voortijdig beëindigd. Denk hierbij aan de situatie dat Cv-ketel kapot gaat en de verhuurder weigert deze te (laten) repareren. Dan moet de huurder de verhuurder in de gelegenheid stellen en een termijn bieden om de Cv-ketel alsnog te (laten) repareren. Weigert de verhuurder dan nog steeds. Dan kan de huurder de overeenkomst voortijdig ontbinden.
Niet nakoming van de verplichtingen door de huurder
De verhuurder mag niet net als de huurder zelf de huurovereenkomst ontbinden wanneer de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet. Denk hierbij aan de situatie waarin de huurder al enkele maanden geen huur heeft betaald. In dit geval moet de verhuurder ontbinding van de overeenkomst verzoeken aan de rechter.
Problemen tijdens de huurperiode
Betalingsachterstand
Het kan voorkomen dat een periode financieel wat lastiger is. Vaste lasten zoals huur kunnen dan moeilijk zijn om te betalen. Het is verstandig om hierover met de verhuurder in gesprek te gaan. De verhuurder kan dan enig begrip tonen en een oplossing afspreken zoals uitstel van betaling of een betalingsregeling. De huurder is namelijk verplicht om zijn tegenprestatie te voldoen. Doet hij/zij dit niet, dan kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst verzoeken bij de rechter. Daarom is het verstandig om contact op te nemen met de verhuurder bij betalingsproblemen. Zo kan er direct een oplossing worden gezocht zonder dat de huurder hoeft te vrezen voor ontbinding.
Nieuwe eigenaar door verkoop of overlijden
In beginsel verbreekt de verkoop van de woning, of het overgaan van eigenaarschap van de woning door overlijden, de huurovereenkomst niet. De rechten en plichten die voortvloeien uit de huurovereenkomst gaan mee naar de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar mag de huurder dus niet zomaar uit de woning zetten enkel wegens het feit dat de woning is verkocht of is geërfd. De nieuwe eigenaar heeft echter wel het recht om de huur te beëindigen overeenkomstig artikel 271 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder moet daarvoor een aangetekende brief sturen naar de huurder. Deze brief moet ook de reden van opzegging bevatten. Geldige redenen voor het opzeggen van de huurovereenkomst staan beschreven in artikel 274 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit zijn de volgende gevallen:
- indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
- als is overeengekomen dat na verstrijken van een bepaalde termijn de verhuurder zelf de woning wil bewonen, of de woning wil laten bewonen door een vorige huurder;
- ingeval de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder een andere passende woonruimte kan verkrijgen;
- indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte;
- als de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
- ingeval de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
Advocaat huurrecht
De kosten voor een huurrecht advocaat variëren per kantoor en soms ook per advocaat. Heb je een laag inkomen en geen rechtsbijstandverzekering? Wellicht kun je dan gebruik maken van gesubsidieerde rechtsbijstand. Vaak noemen we dit ook wel pro deo advocaten. Jouw advocaat is dan niet volledig gratis, maar je betaalt een inkomensafhankelijke bijdrage. Je leest hier meer over de kosten van een pro deo advocaat. De advocaten van Lawspot werken ook op basis van pro deo.
In het huurrecht is het soms verplicht dat je gebruik maakt van een advocaat. Wij raden je echter aan om je wel te laten bijstaan door een advocaat. Een advocaat kan jou bijvoorbeeld helpen met het ontbinden van de huurovereenkomst of het vorderen van achterstallige huur. De huurrecht advocaten van Lawspot helpen je hier graag bij. Mocht je een vraag hebben over het huurrecht, of wil je bijgestaan worden door een van onze huurrechtadvocaten, neem dan contact op. Vul het formulier in of bel ons, wij zijn bereikbaar op 085 – 5000 202.
Huurrecht advocaat uit eigen regio
Onze huurrecht advocaten bevinden zich in heel Nederland. Zo zijn er bijvoorbeeld in Groningen, Utrecht, Eindhoven, Enschede, Amsterdam, Den Haag, Arnhem, Amersfoort, Almere, Almelo, Alkmaar, Breda, Den Bosch en Rotterdam advocaten gespecialiseerd in het huurrecht die je graag te hulp staan!
Populaire artikelen huurrecht
