Huurovereenkomst

Een in de praktijk veel voorkomende soort overeenkomst betreft de huurovereenkomst. Dit kan huur van een woning zijn, maar er zijn veel goederen die onderhevig kunnen zijn aan huur.

In dit artikel zal de huurovereenkomst worden besproken. Zo zal blijken wat huur precies inhoudt, welke verschillende soorten huurovereenkomst er zijn en verder nog de basis rechten en plichten van de relevante partijen (huurder en verhuurder).

De huurovereenkomst

In het dagelijks gebruik denkt men meestal aan een woning of woonruimte als het gaat om een huurovereenkomst. Naast deze bekende vorm van huur, kan de huur ook andere zaken betreffen. Denk dan aan bepaalde stukken grond of in het algemeen ook roerende zaken (een auto, films, boeken of fietsen).

De verhuurder geeft een goed aan de huurder, zodat die dit kan gebruiken.. Deze prestatie kent natuurlijk ook weer een tegenprestatie, dit is de huurprijs.

De verschillende soorten huur(-overeenkomsten)

Uit de wet volgt een onderscheid van drie soorten overeenkomst betreffende huur. In het kort bespreken wij deze huurovereenkomsten.

De algemene huurovereenkomst

Deze kent regels die gelden voor elke vorm van huurovereenkomst. In het geval dat een huurovereenkomst zowel onder de algemene als onder een andere categorie valt, dan zullen de regels van de andere categorie voor moeten gaan indien deze elkaar tegenspreken. De andere categorieën zijn namelijk als bijzonder aan te merken en gaan daarom voor de algemene regels.

Voor bedrijfspanden welke geen bestemming hebben als detailhandel, horeca en roerende goederen die worden verhuurd, gelden in zijn geheel de algemene regels voor de huurovereenkomst.

Huurovereenkomsten omtrent woonruimte

Betreft de huur van woonruimte, waarbij vereist is dat deze overeenkomst een lange duur heeft. Huurovereenkomsten voor woonruimte van korte duur vallen hier dus niet onder. Onder deze categorie vallen alle normale huurovereenkomsten zoals eerder vermeld van zowel appartementen als woonhuizen.

Verder is het noemenswaardig dat deze regels zeer streng zijn. Dit is zo omdat het gaat om particuliere huurders en het betreft hun woonhuis. Dit is erg belangrijk en men gaat ervan uit dat er geen juridische kennis is bij de huurders.

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte

Dit betreft de huur van een bedrijfspand welke zijn bestemming vindt binnen de kleinhandelsbedrijven (ook wel de detailhandel). Denk daarbij aan restaurants, cafés en hotels. Ook deze regelgeving is strenger dan de algemene regels voor een huurovereenkomst. Dit volgt ook uit de ingrijpendheid van veranderingen in de huurovereenkomsten. Voor een caféhouder is het bijvoorbeeld erg ingrijpend als hij plots een andere ruimte zal moeten vinden (denk aan verlies van zijn vaste klanten). Voor een advocatenbureau is dit anders, omdat makkelijker verhuist.

Verder zal in dit artikel slechts regelgeving aan bod komen betreffende de algemene huurovereenkomst. Onthoud daarbij dat deze (gedeeltelijk) ook gelden voor de huur van woonruimte en huur van bedrijfsruimte, maar dat er dus sommige onderdelen van afwijken door bijzondere bepalingen in de wet.

Niet louter dwingend recht

Verder is het nog van belang te vermelden dat het huurrecht niet altijd dwingend recht bevat. Dit betekent dat niet elke bepaling binnen dit recht kan worden afgedwongen aan de hand van een rechtsbevoegdheid. Indien het niet dwingend recht betreft, dan kan er dus rechtsgeldig van worden afgeweken in de overeenkomst. Op grond daarvan is het van belang om een concrete huurovereenkomst naast de wet te leggen. Op die manier blijkt wanneer van de wet is afgekeerd en kan worden bepaald of deze afwijking rechtsgeldig of niet is.

Verplichtingen van de verhuurder

Het is enigszins vanzelfsprekend dat de verhuurder binnen een huurovereenkomst een aantal verplichtingen heeft jegens de huurder ten tijde van de overeenkomst omtrent huur.

Het ter beschikking stellen van het gehuurde.

De meest belangrijke verplichting aan de kant van de verhurende partij moet wel zijn dat deze de huurder in staat stelt om ook daadwerkelijk gebruik te kunnen maken van het gehuurde. Beeldt je jezelf maar de situatie in dat de huurder voor een aanzienlijk bedrag een woonhuis huurt, maar nooit de sleutel heeft mogen ontvangen van de verhuurder. Dat maakt het huren in zijn geheel nutteloos.

Gebrek in het gehuurde

Verder mag de hurende partij van de verhuurder verwachten nu deze de zaak heeft ontvangen, dat deze ook zonder gebrek is. Denk bijvoorbeeld aan het huren van een boek waarvan de helft van de pagina’s zijn verdwenen, of de huur van een woning, maar deze woning staat op instorten en is dus eigenlijk niet te bewonen (zonder een groot risico). Daarbij wordt doorgaans uitgegaan van de verwachtingen die de huurder bij de verhuurde zaak zou mogen hebben.

In het vervelende geval dat er toch gebreken blijken te zijn, dan is het in de regel aan de verhuurder om deze te verhelpen. Dit is echter wel begrensd. Zo hoeft de verhuurder dat niet te doen als het onmogelijk is om het gebrek te verhelpen of dat dit zodanig veel zal kosten dat dit niet in redelijkheid van de verhuurder kan worden verwacht. De gemakkelijk te herstellen gebreken zijn echter wel aan de huurder zelf om te verhelpen. Hetzelfde geldt voor gebreken voor welke de huurder zelf aansprakelijk is.

Een instortingsgevaar van het pand is bijvoorbeeld aan de verhuurder om op te lossen, maar een gebroken paal in het huis door toedoen van de huurder is dan ook aan de huurder om op te lossen als dit binnen zijn kunnen ligt.

Wat als de verhuurder de gebreken niet oplost?

In het geval dat de verhuurder het vertikt om de gebreken voor de huurder op te lossen, ondanks dat hij daartoe is gehouden vanuit de wet, dan is het aan de huurder zelf om deze gebreken te verhelpen. Natuurlijk mag deze dan de redelijke kosten voor de reparatie bij de verhuurder in rekening brengen. Dit kan de huurder ook doen door te minderen in de huurprijs. Dat blijkt handig in de praktijk, aangezien een weigerende verhuurder ook niet snel zal betalen als hij toch denkt dat het niet aan hem is om op te lossen.

Vermindering van huurgenot

In de regel geldt namelijk dat de gebreken die de verhuurder dient op te lossen, leiden tot een zogenaamde ‘vermindering van huurgenot’. Dit stelt de huurder dus in de gelegenheid om op grond van deze vermindering ook een vermindering in de huurprijs te vorderen. Dit dient natuurlijk wel evenredig te zijn. Daaromtrent geldt de hoofdregel; hoe groter het gebrek, hoe groter de huurvermindering.

Een kapotte douche zal niet tot een huurvermindering van de totale huurprijs leiden. Deze huurvermindering kent dan zijn aanvang vanaf het moment dat de verhuurder in kennis was gesteld van het gebrek. Daarnaast kan deze termijn zijn aanvang kennen vanaf het moment dat de verhuurder zich ervan bewust was dat er een gebrek was welke hij diende te verhelpen.

Verplichtingen van de huurder

Naast de verhuurder heeft ook de hurende partij binnen de overeenkomst zekere plichten. Deze zijn de volgende.

Betalen van de huurprijs

Zoals reeds genoemd, is de basis van de huurovereenkomst de prestatie van het leveren van de gehuurde zaak tegenover een betaling van een huurprijs. De manier waarop en het moment van betalen is afhankelijk van wat de partijen overeenkomen.

Het gebruik van het gehuurde

Van de huurder moet zich als een ‘goed huurder’ gedragen, ondanks dat het gehuurde goed niet zijn eigendom is. Hij staat dan ook niet in zijn recht op het goed de vernieling in te helpen of om deze in zijn geheel kwijt te raken.

Verder geniet de huurder niet de bevoegdheid om zomaar de afspraken rondom het gebruik van het goed eenzijdig te veranderen. In het geval dat er geen afspraken zijn gemaakt rondom het gebruik van de gehuurde zaak, dan geldt de hoofdregel dat deze gebruikt mag worden naar wat blijkt uit de aard van de zaak. Zo is een auto bestemd om te vervoeren, een boek is bedoeld om te lezen en een woning vindt zijn doel in het bieden van woning.

Het aanbrengen van veranderingen in of aan het gehuurde welke niet in alle gemakkelijkheid ongedaan kunnen worden gemaakt wanneer het einde van de huurovereenkomst aanbreekt, die zijn in beginsel dan ook niet toegestaan. De grote uitzondering op die hoofdregel is dat eigenlijk alles mag, mits toestemming van de verhuurder. De rechter kan deze toestemming ook geven.

Kleine reparaties

Zoals reeds vermeld dienen de reparaties van aanzienlijke grootte door de verhuurder te worden verricht, maar de wat kleinere reparaties zijn aan de huurder om te bewerkstelligen. Dit is zeker een logische denkwijze, anders zou de verhuurder voor elk kleine ongemak moeten worden opgetrommeld. Dat zou het verkeer niet ten goede komen. Daarbij is het uitgangspunt ook dat de kleine reparaties ook voor rekening komen van de huurder zelf, dus niet de verhuurder.

Daarbij dient te worden vermeld dat de huurder niet is gehouden tot het verhelpen van een klein gebrek welke tot stand is gekomen doordat de verhuurder nalatig was in zijn verplichting om tot het verhelpen van het gebrek over te gaan. Het meest gebruikelijke voorbeeld hieromtrent betreft de wateroverlast. Als de verhuurder namelijk snel ingrijpt dan blijft de schade meestal enigszins beperkt, maar gaat deze nalatig te werk dan zal de schade groter worden.

Verder nog de regel dat de huurder gehouden is om mededeling te doen van een gebrek welke de huurder stoort in het genot van het gehuurde. Daarbij is enige haast geboden om hiervan mededeling te doen aan de verhuurder. In het geval dat de huurder nalatig is in het doen van mededeling dan kan dit ertoe leiden dat hij de kosten voor de reparatie zal moeten dragen.

Schade

De hoofdregel omtrent schade is dat de huurder aansprakelijk is voor schade en deze dus zal moeten vergoeden in het geval dat deze schade is ontstaan doordat de huurder zich niet heeft gehouden aan de afspraken binnen de huurovereenkomst. In het geval van schade aan het gehuurde geldt er zelfs het vermoeden dat de schade ontstaan is doordat de huurder de overeenkomst niet is nagekomen. Dit betekent dat het aan de huurder is om dit vermoeden te weerleggen.

Het gebruik van het gehuurde door derden

De huurder mag in beginsel een ander de zaak in gebruik mag geven. De enige voorwaarde daaraan is dat dit niet is toegestaan wanneer de huurder had moeten weten dat de verhuurder dit liever niet zou hebben en wel om een goede reden. Ieder geval van schade door een ander aan het gehuurde leidt tot aansprakelijkheid van de huurder.

Beëindigen van de huur

Als de afgesproken termijn verstrijkt, komt er in de regel een einde aan de huur. De huurder en verhuurder kunnen de huurovereenkomst (on)bepaalde tijd worden verlengen. Indien de huurder het gehuurde onder zich houdt en blijft gebruiken met toestemming van de verhuurder dan is sprake van verlenging met onbepaalde duur.

Een dergelijke huur van onbepaalde tijd die eindigt niet met verstrijken van de overeengekomen termijn, aangezien deze ontbreekt. Deze huur eindigt door middel van opzegging van de huur, waarbij de wettelijke opzeggingstermijn in acht dient te worden genomen.

Beëindigen van huur door verminderd huurgenot

Voor gebreken die de verhuurder niet verplicht dient te verhelpen tijdens de huur, maar welke het huurgenot van de huurder wel in vergaande mate ontneemt, die kunnen ook een mogelijkheid bieden voor de huurder om tot ontbinding van de huur over te gaan. Veel verschillende soorten gebreken in de huur kunnen reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Voor de huur van een gebouw geldt de hoofdregel dat de verhuurder deze overeenkomst kan ontbinden indien de huurder in vergaande mate tekortschiet in zijn deel van de overeenkomst. Verder geldt hieromtrent nog het vereiste dat de verhuurder eerst nog langs de rechter dient te gaan. Zo blijkt uit de praktijk dat het verstoren van de openbare orde vanuit de woonruimte een reden kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Hoe komt de huur tot zijn einde?

De huurder van een woning moet van de verhuurder dulden dat deze richting het einde van de huurovereenkomst bijvoorbeeld een bord in de tuin plaatst om aan te geven dat deze woonruimte te huur is. Zo zal de huurder ook moeten dulden dat de verhuurder een bezichtiging organiseert in het huis terwijl hij er nog woont.

Als de huur tot een einde komt dan is het aan de huurder om het gehuurde ook weer ter beschikking te stellen aan de verhuurder (deze verplichting draait dan dus om!). Dit kan zeer eenvoudig zijn (boek teruggeven), maar het kan ook lastiger zijn, bijvoorbeeld het leegruimen van een huis.

Staat van het gehuurde

De hoofdregel is dat het gehuurde in dezelfde staat wordt teruggegeven door de huurder in welke het gehuurde zich bevond toen de huurder het mocht ontvangen. Hier kan door middel van de huurovereenkomst ook van worden afgeweken. Het verschilt namelijk per goed welke eisen eraan mogen worden gesteld. Zo kan worden vereist dat veranderingen en toevoegingen ongedaan worden gemaakt, maar soms mogen deze ook blijven. De huurder kan voor veranderingen die de verhuurder ongerechtvaardigd verrijken een vergoeding van de verhuurder vragen. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als de huurder zelf tot een behoorlijke reparatie of verbetering in een woonruimte is overgegaan.

In het geval dat de huurder het gehuurde niet levert, dan kan de verhuurder dit in de huurprijs verrekenen. Hij kan hier bijvoorbeeld ook een schadebedrag aan toevoegen als wijze van schadevergoeding. Dit vereist vanzelfsprekend dat er sprake is van meer schade dan slechts het niet ontvangen van de huur.

Conclusie

De huurovereenkomst wordt uitgebreid geregeld in wettelijke regelgeving. Zoals eerder naar voren is gekomen, zijn de genoemde regels voor de algemene huurovereenkomsten. Voor huur van bepaalde bedrijfsruimte en voor de huur van woonruimte zijn er nog aanvullende regels. Deze kunnen direct afwijken van de algemene regels. Verder is het van belang om ook altijd de huurovereenkomst zelf bij de hand te houden. In het overeenkomstenrecht is veel vrijheid voor partijen. Zo kan er vaak van de wet worden afgeweken omtrent de huurovereenkomst.

Vanwege de mogelijke ingewikkeldheid van de zaak is het raadzaam om een huurrecht advocaat in de arm te nemen.