Vaste huurcontracten kunnen niet zomaar opgezegd worden door verhuurders. Vaste huurders genieten huurbescherming. Bij tijdelijke of andersoortige huurcontracten kan de huurbescherming verschillen. In dit artikel wordt de huurbescherming vanuit het huurrecht in verscheidene situaties besproken.
Vast huurcontract
Een verhuurder kan niet zomaar een huurcontract eenzijdig opzeggen. Er is huurbescherming van kracht als sprake is van een vast huurcontract.
Reden voor opzegging
Dat houdt in dat een verhuurder het contract slechts kan opzeggen in een geval dat bij de wet wordt geregeld. Dit kan overlast of een huurachterstand zijn. Maar ook de omstandigheid dat de verhuurder de verhuurde ruimte dringend voor eigen gebruik nodig heeft, is reden voor opzegging.
Beëindiging contract
Een verhuurder mag in het huurrecht een huurcontract beëindigen als de huurder overlast veroorzaakt of deze een huurachterstand heeft. Als u het als huurder niet eens bent met de opzegging, kan een verhuurder dit er niet eigenhandig doorheen drukken.
Huurder gaat niet akkoord
Als de huurder niet akkoord gaat, is rechterlijke tussenkomst nodig voor de verhuurder om de beëindiging af te dwingen. Het is dan aan de verhuurder om te bewijzen dat er een goede grond is om het huurcontract op te zeggen.
Eigen gebruik verhuurder
Als een verhuurder een verhuurde ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, kan hij ook opzeggen. Dan geldt exact hetzelfde als bij overlast een huurachterstand. De verhuurder kan het niet zelf afdwingen, hij moet naar de rechter stappen. Wederom komt de bewijslast bij de verhuurder te liggen.
Opzegtermijnen
Als een verhuurder opzegt, dient dat tijdig te gebeuren. Hiervoor gelden verschillende opzegtermijnen:
- Korter dan één jaar kent een termijn van drie maanden;
- Langer dan één jaar, maar korter dan twee jaar kent een termijn van vier maanden;
- Langer dan twee jaar, maar korter dan drie jaar kent een termijn van vijf maanden;
- Drie jaar en langer kent een termijn van zes maanden.
Naast het feit dat de verhuurder tijdig moet opzeggen, moet deze opzegging ook per aangetekende brief geschieden.
Koop breekt geen huur
Het verkopen van de gehuurde ruimte door de verhuurder is geen geldige reden voor opzegging. Als de verkoop doorgaat, wordt de koper de nieuwe verhuurder. Koop breekt geen huur!
Tijdelijk huurcontract
De verhuurder van een woning door middel van een tijdelijk huurcontract mag zo een contract eenmaal aanbieden met een maximale duur van twee jaar.
Automatische beëindiging contract
Een dergelijk contract eindigt automatisch na het verstrijken van de termijn die vastgelegd is in het contract. De verhuurder is verplicht de huurder eraan te herinneren dat de einddatum, zoals afgesproken in het huurcontract, aanstaande is.
Vormvereisten bericht
De vormvereisten hiervoor zijn niet streng, zowel een brief als een e-mail als een ander elektronisch bericht zoals een Whatsapp-bericht volstaat hiervoor. Als de verhuurder verzuimt deze herinnering te versturen, wordt het tijdelijke huurcontract automatisch omgezet in een vast huurcontract.
Contract eerder opzeggen
In het geval dat de verhuurder laat weten het contract eerder op te willen zeggen, dan staat het de huurder vrij om deze wens te weigeren. De huurder geniet huurbescherming tegen willekeurige beslissingen van de verhuurder.
Leegstandwet
In bepaalde gevallen kan sprake zijn van huur tegen de achtergrond van de Leegstandwet. Die gevallen zijn latere sloop, renovatie of verkoop van de gehuurde woning.
Voorwaarden contract
Dat brengt met zich mee dat het betreffende huurcontract een tijdelijk contract is. Toch gelden er enkele andere regels dan die hierboven zijn opgesomd. Als u huurt via de Leegstandwet wordt uw woning in de toekomst gesloopt, gerenoveerd of verkocht.
- Het contract moet een duur hebben van meer dan een half jaar. Als de woning bestemd is om verkocht te worden, moet de duur meer dan drie maanden zijn. Het contract wordt automatisch beëindigd na het verstrijken van die termijnen.
- Het contract moet een bepaling bevatten die aangeeft dat de woning wordt gehuurd via de Leegstandwet.
- Voor het verhuren via de Leegstandwet moet een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente. Dit moet tevens in het contract worden opgeschreven.
- De periode en het maximale huurbedrag die in de vergunning staan, moeten ook worden weergegeven in het contract.
Als niet aan deze eisen wordt voldaan en wel huur wordt betaald, dan is het mogelijk dat de huurder wel huurbescherming geniet.
Om hier zeker van te zijn is het raadzaam contact op te nemen met een jurist of een advocaat.
Kamerhuur
Er zijn drie mogelijke varianten voor het huren van een kamer: vaste huur, tijdelijke huur en hospitahuur.
Vaste kamerhuur
Voor vaste kamerhuur geldt dat er sprake is van huurbescherming en dus dat een verhuurder het contract niet zonder goede grond mag opzeggen.
Tijdelijke kamerhuur
Voor tijdelijke kamerhuur geldt dat het contract eindigt op de einddatum, mits de verhuurder op de juiste wijze opzegt. Weer is het zo dat een huurder mag weigeren, wanneer een verhuurder het contract eerder dan de einddatum wil opzeggen.
Vormvereisten opzegging
De vormvereisten zijn hetzelfde als bij vaste kamerhuur, de opzegging geschiedt per brief, e-mail of andersoortig elektronisch bericht. Ook dit moet tijdig gebeuren, minimaal één en maximaal drie maanden voor het aflopen van het huurcontract.
Uw verhuurder moet uw huurcontract schriftelijk opzeggen via een brief, mail of app-bericht. Als dit niet gebeurt, verandert het tijdelijke contract automatisch in een vast contract. Daar komt dus ook vanaf dat moment huurbescherming bij.
Hospitahuur
In het geval van hospitahuur is het zo dat de verhuurder/hospita in dezelfde woning woont als de huurder. De eerste negen maanden van het huurcontract brengen nog geen huurbescherming met zich mee.
Beëindiging contract
Het staat de hospita dan vrij het contract op te zeggen zonder het aanvoeren van een geldige reden. Na verloop van die negen maanden is wel een geldige reden vereist voor beëindiging van het contract. Als de huurder niet akkoord gaat, is tussenkomst van de rechter vereist. De hospita moet minstens drie maanden voor de gewenste datum van opzegging laten weten dat hij dat wil doen.
Contact opnemen
Als je het contactformulier invult, dan neemt een gespecialiseerde advocaat gauw contact met je op. Zelf bellen kan natuurlijk ook, wij zijn bereikbaar via 085 – 5000 202.
