De wet geeft voor sommige overeenkomsten aparte regels. Dit is dan ook van toepassing op de aannemingsovereenkomst. Dit houdt een overeenkomst tot aanneming van werk in.
In deze blog gaan we eerst in op wat een aannemingsovereenkomst is, welke verplichtingen de aannemer en de opdrachtgever hebben en hoe het precies zit als een aannemer een huis bouwt voor een natuurlijk persoon.
Een aannemingsovereenkomst met een aannemer
Wat houdt een aannemingsovereenkomst precies is? Het houdt in dat een aannemer een verplichting aangaat op aanvraag van de opdrachtgever om een werk van stoffelijke aard tot stand te laten komen zonder dat er sprake is van een arbeidsovereenkomst. Het gaat dus om een opdracht buiten dienstbetrekking. Hiertegenover staat een vergoeding voor de aannemer in beginsel in de vorm van een geldsom.
Onderaannemer
De aannemer kan in beginsel zijn werk uitbesteden aan een onderaannemer. Dit is anders dan bij een arbeidsovereenkomst. De aannemer hoeft namelijk niet zelf het werk te verrichten, maar dit mag natuurlijk wel. Wel blijft de aannemer eindverantwoordelijk voor het werk dat geleverd wordt.
Waarschuwen opdrachtgever
De aannemer moet ten tijde van het aangaan van de overeenkomst deze overeenkomst goed bekijken. De aannemer moet namelijk de opdrachtgever waarschuwen als er bij het aangaan of uitvoeren onjuistheden bij de overeenkomst zijn.
Geen prijsbepaling in de aannemingsovereenkomst
Prijs vastleggen
Het is het makkelijkst als de prijs voordat de werkzaamheden beginnen al is vastgelegd in de overeenkomst. Dit is echter niet altijd mogelijk. Soms is het namelijk te lastig om vooraf een schatting te maken over hoe groot de kosten zullen zijn. Hierna zullen regels worden genoemd voor het bedrag dat in rekening kan worden gebracht door de aannemer.
Redelijke prijs
De aannemer kan een redelijke prijs in rekening brengen, indien de prijs niet helemaal is bepaald bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst. Er moet rekening worden gehouden met de prijzen die door de aannemer normaliter worden gevraagd en met de opgewekte verwachtingen bij de opdrachtgever.
Richtprijs
Indien er geen definitieve prijs is vastgelegd in de aannemingsovereenkomst, maar slechts een richtprijs, is de aannemer wederom slecht bevoegd om een redelijke prijs te vragen en mag de zogenoemde richtprijs niet worden overschreden met meer dan 10%. Er geldt hier een uitzondering op, indien de aannemer op tijd heeft laten weten dat er een overschrijding zal plaatsvinden, waardoor de opdracht nog door de opdrachtgever ingeperkt kon worden (maar dit niet is gebeurd). De aannemer moet uiteraard, voor zover redelijk, meewerken aan het inperken of makkelijker maken van de werkzaamheden in opdracht van de opdrachtgever.
Onvoorziene omstandigheden
Het is ook mogelijk om de afgesproken prijs aan te passen wanneer er sprake is van onvoorziene omstandigheden bij de aannemer. Dit kan bij de rechter of bij de aannemer zelf, maar dit is afhankelijk van de omstandigheden.
Een aannemingsovereenkomst opzeggen
Opdrachtgever opzeggen
De aannemingsovereenkomst mag ieder moment worden opgezegd door de opdrachtgever. Een aannemer kan dit dus niet. Bij een opdracht overeenkomst is dit ook het geval.
Compensatie
Indien de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst wil opzeggen, moet hij of zij wel zorgen voor een compensatie van de aannemer volgens de wettelijke regels.
Ontbinding voor oplevering
Opdrachtgever
Voordat de oplevering heeft plaatsgevonden, kan de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst ontbinden bij de rechter. Er moet dan wel duidelijk zijn dat de aannemer het werk niet tijdig en goed zal opleveren,
Aannemer
Een aannemer kan, in tegenstelling tot opzeggen, wel de aannemingsovereenkomst ontbinden bij de rechter, indien voor oplevering al bekend wordt dat er niet zal kunnen worden voldaan aan de verplichting van de opdrachtgever, zoals betaling of overmacht. Het is echter aan de rechter in beide gevallen om te bepalen wat de gevolgen zijn van de ontbinding.
Oplevering
Wanneer de aannemer klaar is met zijn werk, is het tijd voor de oplevering. Binnen een redelijke termijn dient de opdrachtgever het werk te keuren. Indien de opdrachtgever akkoord is, is het mogelijk om het, desnoods onder voorbehoud, goed te keuren. Als de opdrachtgever het werk niet keurt, gaat men uit van een stilzwijgende aanvaarding.
Verliezen aansprakelijkheid
De aannemer ‘verliest’ na het opleveren van zijn werk in beginsel de aansprakelijkheid. Hij kan niet meer worden aangesproken voor gebreken die naar voren hadden moeten komen op het moment van oplevering, maar die nooit zijn genoemd.
Herstel
Indien er gebreken voorkomen na oplevering waar de aannemer wel aansprakelijk voor kan worden gesteld, dan is de opdrachtgever verplicht om de aannemer het gebrek te laten herstellen, tenzij dit niet redelijk is. Dit herstel mag echter niet te lang duren en het is de aannemer die de hieruit voortvloeiende schade zal moeten betalen.
Verweren aannemer
Het is voor de aannemer niet mogelijk om zich te verweren met het feit dat er verkeerde materialen en/of hulpmiddelen zijn gebruikt. Dit is echter wel mogelijk, indien de materialen en/of hulpmiddelen van de opdrachtgever zijn. Ook is dit wel van toepassing indien de opdrachtgever niet de juiste tekeningen heeft gegeven aan de aannemer.
Verjaarde vordering uit een aannemingsovereenkomst
In beginsel verjaart een vordering van de opdrachtgever in beginsel twee jaar na het protesteren van de opdrachtgever. Het is wel mogelijk dat er andere aanvangsmomenten zijn.
De vordering jegens de aannemer verjaart in ieder geval tien jaar na oplevering of twintig jaar bij bouwwerken. Stuiting van verjaring kan dit wel veranderen.
Het bouwen van een woning en de aannemingsovereenkomst
De bovengenoemde regels zijn toepasbaar op het aannemen van al het werk dat leidt tot het tot stand brengen van stoffelijke zaken. De wet stelt echter aparte regels voor een aannemingsovereenkomst met als doel een huis of aanbouw te bouwen. Het moet wel gaan om een professionele aannemer die werkt in opdracht voor een particuliere opdrachtgever.
Schriftelijk
Zo een overeenkomst kan, in tegenstelling tot normale overeenkomsten, niet mondeling tot stand worden gekomen. Dit moet schriftelijk gebeuren. De opdrachtgever ontvangt een afschrift en heeft het recht om binnen drie dagen de overeenkomst te ontbinden, tenzij er sprake is van een uitzondering.
Betaling
De opdrachtgever hoeft pas te betalen voor hoever de bouw van het huis is. Een aanbetaling is dus niet nodig. Hierdoor heeft de aannemer wel de onzekerheid of hij het geld wel of niet zal ontvangen. Dit is dan ook de reden dat er afgesproken kan worden dat maximaal 10% van het totale bedrag gestort wordt bij een depot van een notaris.
zelfstandige bevoegdheid
Ook heeft de opdrachtgever het recht om 5% van de totale som achter te houden en te storten bij een notaris zonder dat hier een reden voor nodig is. Dit is een zelfstandige bevoegdheid en geen opschorting. Indien er na drie maanden geen gebruikt wordt gemaakt van het opschortingsrecht, vindt er storting van het bedrag plaats.
Van reeds genoemde regels afwijken
Het is verstandig om goed te checken wat er in de aannemingsovereenkomst is vastgelegd in een specifieke situatie. Dit gezien het feit dat het draait om regelend recht waarvan mag worden afgeweken. Het is echter niet toegestaan om af te wijken in het nadeel van de opdrachtgever.
Conclusie
Er staan voor de aannemingsovereenkomst aparte regels genoemd in de wet. Hierdoor is het een bijzondere overeenkomst. De stof rondom dit onderwerp is niet makkelijk, waardoor het raadzaam is om bij vragen en conflicten een jurist in te schakelen.
Contact opnemen
Als je het contactformulier invult, dan neemt een gespecialiseerde advocaat gauw contact met je op. Zelf bellen kan natuurlijk ook, wij zijn bereikbaar via 085 – 5000 202.
